在希腊花25万欧买一套房子，就能拿到希腊绿卡，畅行欧洲。
这是很多移民中介会告诉大家的。
但是这里面有一点我得告诉大家：25万欧只是买房的最低价值，而且现在限制商改住房产，并不是你想买哪里都可以的，它是有特定区域的。
另外你想真正拿到希腊绿卡，25万欧是远远不够的！其实还有很多隐形成本，但是很多移民中介不会告诉大家。
今天我来跟大家说说希腊买房移民背后的10大坑，再跟大家盘盘背后的隐形费用到底有多少。
第1个坑：商改住房子的选择问题
希腊移民现在的门槛25万欧是限制商改住，那么到底哪些房子属于这里面呢？选择的时候又要如何避坑？
【商改住】包括以下几类：
展开剩余84%①商业类：商铺、办公楼、酒店、健身房、图书馆等，但所在区域不得为纯商业区。
②工业类：工厂、仓库等，需提供过去 5 年未运营的证明，且改造后需符合住宅安全标准（如层高、消防设施）。
③历史保护建筑：需完成修复或重建工程，首次续签居留许可时需提交验收证明，且改造过程需符合文物保护法规。
在选商改住房子的时候，我们要优先选择雅典、塞萨洛尼基等大城市的核心区域，这些地方房地产市场更稳定，租赁需求旺盛，房产增值潜力和租金回报相对更有保障。
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第2个坑：房产与身份强绑定
你需持续持有房产才能续签居留权，一旦转售即丧失身份。这导致资产流动性受限，需长期承担房产持有成本（如不动产税、物业费等）。
也就是说，你把房子卖了，你的希腊绿卡就失效了。
如果你不想房产和身份绑定，那么可以考虑巴拿马购房，巴拿马是30万美金拿身份，5年后可以自由出售。
（详情可以看这篇文章：2025巴拿马移民最新政策：购房就能拿永居！申请条件+优势+费用）
第3个坑：就业机会受限
通过希腊买房拿绿卡，不能在希腊工作，只能创业或者经商。
所以大多数拿到希腊绿卡的，都是通过自己开公司或者开店的方式来获取收入的，总之如果你想去希腊打工，那么这条路是行不通的。
第4个坑：房产投资回报不确定性
虽然雅典市中心的房子涨幅挺明显的，但是如果你是冲着炒房的目的去的，那么这个收益率和回报率可能并不高。
另外我们在找中介的时候也要警惕一些公司，可能会利用信息差把房价抬得特别高，尤其一些不知名无良中介，甚至房源图都是偷的。
我们之前就有客户跟我们反映，他们在网上看中了几处希腊的房产，结果发现那些图都是来源我们公司，他们实际上根本没有房产资源。
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第5个坑：子女教育支出成本高
拿到希腊绿卡以后，子女可以上希腊的公立学校也可以上国际学校。
公立学校免费，但是以希腊语教学为主；国际学校提供全英教学，但是学费比较高。
雅典的高中国际学校学费一年大概在10-16万元左右，但是对比国内一线城市还是相对便宜，例如深圳的国际学校一年学费在31万左右。
第6个坑：长期生活有语言障碍
希腊语是当地的主要工作语言，除旅游业外，行政、医疗等场景普遍还是依赖希腊语。
尽管年轻人英语普及率较高，但办理社保、税务等事务大家用的还是本地语言，所以长期生活还是需要学习希腊语的。
第7个坑：入籍难度较高
希腊入籍需连续居住满 7 年（每年离境不超过 6 个月）、通过希腊A2语言考试并融入当地社会。
对多数投资者而言，没有充足的时间去学习希腊语并通过考试，所以入籍拿护照的难度还是比较高的。
如果想直接拿护照，那么可以考虑土耳其购房，投资40万美金就可以拿到。
（详情可以看这篇文章：土耳其移民政策2025：3种申请方式+条件+护照优势）
第8个坑：税务居民身份认定严格
如果你一年在希腊停留超过 183 天，可能被认定为税务居民，需申报全球收入。希腊个人所得税率最高达 44%，且与中国无社保互免协议，为了规避双重征税风险，我们最好提前规划一下。
第9个坑：子女身份时效限制
随行子女年满 21 岁后需独立申请居留，在希腊工作，若未在 24 岁前续签工作居留身份，那么希腊身份就会失效。
为了延续身份，我们可以把房产转让给子女，让子女当主申请人，不过这样爷爷奶奶的身份就会失效，但父母不受影响。
第10个坑：公共服务效率低下
在希腊，大家的生活节奏很慢，所以公共服务的效率也很低。如果习惯了国内的高效运转节奏，可能会有些不适应。
例如银行开户需预约 3-4 周，水电维修响应时间平均 48 小时。办理居留、税务等手续时，都可能会遇到较长的等待时间。
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